매수인이 부동산 계약을 체결한 후 사망하는 경우 시나리오

매수인이 부동산 계약을 체결한 후 잔금일 전에 사망하는 경우와 잔금일 후에 사망하는 경우는 법적 처리 방식과 결과가 달라집니다. 아래는 이를 기준으로 시나리오를 나누어 설명드립니다.

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🏘️ 시나리오 1: 매수인이 계약만 체결한 상태에서 사망한 경우

(→ 계약금만 지급, 잔금일 전)

상황
• A씨는 아파트를 10억 원에 매수하기로 계약하고 계약금 1억 원을 지급
• 잔금일은 아직 도래하지 않았고, 중도금도 미지급 상태
• 계약 후 며칠 뒤 갑작스럽게 A씨가 사망함

발생하는 일
1. 계약은 유효
→ A씨가 사망해도 계약은 소멸하지 않고 상속인에게 승계됩니다.
2. 상속인 결정
→ 법정상속인(예: 배우자, 자녀 등)이 계약상의 권리·의무를 공동으로 승계하게 됩니다.
→ 단, 상속인은 사망일로부터 3개월 이내에 상속포기 또는 한정승인을 선택할 수 있습니다.
3. 상속인이 계약 이행 거부 시
→ 매도인은 계약 불이행을 이유로 계약 해제 및 계약금 몰취 가능
→ 또는 법적으로 **이행 강제 청구(잔금청구)**도 가능
4. 상속인이 계약 이행 의사 있을 경우
→ 잔금 지급 후 등기를 상속인의 명의로 진행 가능
→ 단, 상속재산분할절차를 거쳐야 하는 경우도 있음

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🏠 시나리오 2: 매수인이 잔금까지 지급하고 등기 이전 전에 사망한 경우

(→ 계약금·중도금·잔금 전액 지급, 등기 전)

상황
• A씨는 매매대금 10억 전액 지급
• 잔금일에 집을 보러 가기로 했는데, 그날 사망
• 등기이전은 아직 하지 않은 상태

발생하는 일
1. 등기 전이라도 소유권은 원칙적으로 매수인에게 귀속
→ 잔금을 전부 지급했다면, 매수인은 소유권을 취득한 상태로 간주
→ 단, 등기를 안 했기 때문에 제3자에게 소유권 주장 불가
2. 상속인들이 등기 절차를 이어받아야 함
→ 매도인에게 등기 협조 요청 → 상속인 명의로 등기 가능
→ 보통은 상속재산분할 이후 공동상속인 명의 또는 단독상속인 명의로 이전
3. 매도인이 협조를 거부하면?
→ 법적으로 소유권이전등기청구소송 가능 (사망자의 지위를 상속인이 승계)

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🏡 시나리오 3: 매수인이 등기까지 완료하고 사망한 경우

(→ 등기 완료 후 사망)

상황
• A씨가 집을 구입하고 자신의 명의로 등기까지 마침
• 1주일 후 사망

발생하는 일
1. 소유권은 A씨에게 귀속되어 있다가, 상속 개시
→ 부동산은 상속재산이 되며, 상속인에게 이전됨
→ 상속등기 필요 (상속인 명의로 소유권이전)
2. 상속재산분할 협의 필요
→ 공동상속인 간 협의 후 등기 이전
→ 협의가 안 될 경우 법원에 분할청구 가능

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⚖️ 참고사항
• 상속재산에 포함되는지 여부는 ‘잔금 지급 여부’와 ‘등기 여부’에 따라 결정
• 계약 이후 잔금 지급 전 사망 시 → 계약상의 권리·의무가 상속됨
• 상속인이 계약을 계속 이행할지 여부는 상속재산 파악 후 판단
• 3개월 이내에 한정승인·상속포기 가능

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✍️ 정리 요약

상황 계약 상태 발생하는 일
계약만 체결 후 사망 계약금만 지급 상속인이 계약 이행 여부 결정, 미이행 시 계약금 몰수 가능
잔금 지급 후 사망 등기 전 상속인이 등기 마무리해야 함
등기 완료 후 사망 명의 A씨 상속재산으로 편입,