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송파구 토지거래허가구역 내 토지를 거래할 때,
공인중개사가 반드시 숙지하고 고객에게 안내해야 할 사항을
✅ 카드뉴스 형식과 함께
✅ 2025년 4월 기준 송파구 허가구역 포함지
✅ 계약 단계별 실전 예시
📘 공인중개사용 설명자료 – 카드뉴스형 정리본 (송파구 기준)
🟦 카드 1. 토지거래허가구역이란?
특정 지역의 토지를 일정 면적 이상 거래할 때, 시·군·구청의 사전 허가를 받아야 하는 제도
- ✅ 부동산 투기 방지
- ✅ 허가 없이 계약 시 ‘무효’ + 형사처벌
- ✅ 허가 후 일정 기간 ‘전매 제한’
🟦 카드 2. 송파구는 허가 대상?
✅ 예, 2025년 4월 기준 송파구 일부는 토지거래허가구역입니다.
허가구역 주요지:
- 잠실동 일대
- 문정동 (문정지구 중심)
- 방이동 일부
- 가락동 재개발·역세권 개발지
- 위례신도시 서울 구간
🟦 카드 3. 공인중개사의 역할
✅ 거래 대상 토지가 허가구역인지 반드시 확인
✅ 매수인에게 허가 필요 여부를 고지
✅ 계약 전에는 조건부 계약서 작성 또는 허가 후 확정 계약
✅ 허가 절차와 제출서류 안내까지 도와야 안전
🟦 카드 4. 허가 기준 면적 (서울시 기준)
용도지역 허가 대상 면적
| 주거지역 | 18㎡ 초과 (약 5.4평 이상) |
| 상업지역 | 20㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 |
→ 예: 송파구 문정동 20평 상업지 매매 = 허가 필요
🧾 계약 단계별 실전 예시 (송파구 문정동 상업지역)
🟩 상황:
문정동 21평 상업지역 토지, 매수인이 사업장 부지로 활용 예정
✅ Step 1: 거래 전 확인 (공인중개사의 역할)
- 📌 국토부 RTMS 또는 서울열람시스템으로 해당 필지 조회
- 📌 ‘토지거래허가구역’ 포함 여부 및 면적 초과 여부 확인
- 🗣️ 매수인에게 다음 설명 필수:
"해당 토지는 상업지역 20㎡를 초과하므로, 반드시 구청 허가를 받고 계약해야 합니다."
✅ Step 2: 조건부 계약서 작성
- 📑 일반 매매계약서 상단에 명시:
- “본 계약은 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』 제10조에 따른 토지거래계약허가를 전제로 하며,
허가가 이루어지지 않을 경우 본 계약은 효력이 발생하지 않음.” - 📝 계약서 상:
- 계약금은 ‘예치금’ 또는 ‘조건부 계약금’으로 명시
- 허가 완료 후 잔금일 및 효력 발생일 확정
✅ Step 3: 매수인, 구청에 허가 신청
- 신청처: 송파구청 도시계획과
- 제출서류:
- 토지거래허가신청서 (2025 양식)
- 계약서 사본 (조건부 계약 포함)
- 사용 목적 계획서
- 신분증 / 법인서류
- 심사 기간: 최대 15~30일 이내
✅ Step 4: 허가 승인 후, 정식 계약 확정
- 허가증 수령 후 → 계약 효력 발생
- 등기, 잔금, 이전 절차 진행
📌 공인중개사 설명 포인트:
"허가 전까지 계약은 법적으로 유효하지 않으며, 허가 후 효력 발생합니다.
허가 후에는 2~5년간 전매 제한이 적용될 수 있습니다."
✅ Step 5: 거래신고 및 실거래가 등록
- 30일 이내 부동산거래신고 (중개사 또는 당사자 신고)
- 허가증 첨부 필수
🟥 위반 시 책임은?
상황 책임
| 허가 없이 정식계약 체결 | 매수·매도인 모두 계약 무효 + 과태료 |
| 허위 목적 신고 | 허가 취소 + 형사처벌 대상 |
| 중개인이 고지하지 않음 | 중개사도 민사책임 및 자격정지 가능 |
🎯 공인중개사에게 꼭 필요한 핵심 정리
✅ 반드시 허가 여부 확인 → 거래 가능 면적 초과 시 허가 설명
✅ 조건부 계약 or 허가 후 계약
✅ 실사용 목적 확인: "창고", "사업장", "주거지" 등 명확히
✅ 허가서류 준비 시 중개사가 서류 흐름 안내해주면 신뢰 상승
✅ 허가 후 전매 제한 설명은 필수!
📂 자료 다운로드 안내
자료명 링크/요청 방법
| 토지거래허가 신청서 샘플 (PDF) | 국토부 자료실 > 서식자료실 |
| 공인중개사 설명 가이드북 | 한국공인중개사협회 > 자료실 |
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